ニシオカの不動産投資　～大家歴18年間のノウハウ大公開～

投資用ワンルームマンションの利回りについて、週間ダイヤモンドの4/22号に分かりやすく掲載されていましたので、ちょっとお借りして説明したいと思います。言いたいことは流行のワンルーム投資は、営業マンに説明されるよりもこれくらい余分にお金がかかるので誤解を招く利回り表記であるということです。

モデルケース：都内在住33歳独身サラリーマン、年収700万円、扶養家族なし、35年ローンで港区の新築ワンルームマンションを購入。

①マンション購入
　　マンション価格
　　　　　22,000,000
　　　　 ※頭金約5%（120万円）、ローン95%（金利約2.9%）でマンションを購入
■購入時の費用
　 　 　 　
→マンション管理会社
　　管理基金拠出金（新築の場合は義務付け）
　　　　　　　20,000
　　修繕積立基金拠出金（新築の場合は義務付け）
　　　　　　 100,000
　　管理費＋修繕費2ヶ月分
　　　　　　　16,000
　　事務手数料（管理会社の従業員の経費など）
　　　　　　　60,000
→金融機関
　　ローン保証料＋ローン手数料＋団体信用生命保険料＋火災保険料
　　　　　　 350,000
→法務局
　　登記費用（登記印紙＋司法書士手数料）
　　　　　　 330,000
→国
　　消費税（建物1,500万円の場合
　　　　　　 750,000
→自治体
　　不動産取得税
　　　　　　　66,000

②初年度（購入時）の諸費用支払額計
　　　　　 1,792,000
　 　 　 　 　
■月々の収入と支出
→家賃収入 　 　 　 　
　　入居者 家賃（管理会社が入居者から徴収）
　　　　　　　97,000
③年間家賃収入額計
　　　　　 1,164,000
　 　 　 　 　
→諸費用の支払い 　 　 　 　
　　マンション管理会社管理費（マンションを管理・点検・清掃する費用、管理人の費用など）
　　　　　　 　6,000
　　修繕積立金(損壊部分を修復する資金）
　　　　　　　 2,000
　　管理委託手数料（管理会社への手数料）
　　　　　　　 4,000
→金融機関
　　ローン返済（元金＋金利）
　　　　　　　85,300
→自治体
　　固定資産税（標準税率1.4%）＋都市計画税（制限税率0.3%）×年1回納税。12ヶ月均等割したもの
　　　　　　　 3,200
月々の諸費用支払い額
　　　　　　 100,500
④年間の諸費用支払額計
　　　　　 1,206,000
　 　 　 　 　
月々の収支計
　　　　　　　-3,500
⑤年間の収支（③-④）計
　　　　　　 -42,000
⑥初年度（購入時）の節税額
　　　　　　 320,000
⑦初年度の節税額を考慮した最終の儲け分（⑤+⑥）
　　　　　計 278,000
　 　 　 　 　
このケースの利回りはどれくらい？
×業者が主に広告などで宣伝する「表示利回り」 ③÷①
　　　…かかるコストをまったく考慮していない
　　　　　　　5.29%
△業者が主に対面営業で説明する「表面利回り」 ③÷（①＋②）
　　　…月々のランニングコストを考慮していない
　　　　　　　4.89%
○儲けの実態に最も近い「実質利回り」 ⑤÷（①＋②）
　　　…購入・運営にかかわる総てのコストを考慮している
　　　　　　　0.02%
□節税額まで考慮した「実質利回り」 ⑦÷（①＋②)
　　　…減税分まで「利益の一部」と考えた場合の実質の儲け（初年度のみ）
　　　　　　　1.17%