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2006
不動産売買にかかる費用(ワンルームマンション)
CATEGORY収益力のある物件とは?

モデルケース:都内在住33歳独身サラリーマン、年収700万円、扶養家族なし、35年ローンで港区の新築ワンルームマンションを購入。
①マンション購入
マンション価格
22,000,000
※頭金約5%(120万円)、ローン95%(金利約2.9%)でマンションを購入
■購入時の費用
→マンション管理会社
管理基金拠出金(新築の場合は義務付け)
20,000
修繕積立基金拠出金(新築の場合は義務付け)
100,000
管理費+修繕費2ヶ月分
16,000
事務手数料(管理会社の従業員の経費など)
60,000
→金融機関
ローン保証料+ローン手数料+団体信用生命保険料+火災保険料
350,000
→法務局
登記費用(登記印紙+司法書士手数料)
330,000
→国
消費税(建物1,500万円の場合
750,000
→自治体
不動産取得税
66,000
②初年度(購入時)の諸費用支払額計
1,792,000
■月々の収入と支出
→家賃収入
入居者 家賃(管理会社が入居者から徴収)
97,000
③年間家賃収入額計
1,164,000
→諸費用の支払い
マンション管理会社管理費(マンションを管理・点検・清掃する費用、管理人の費用など)
6,000
修繕積立金(損壊部分を修復する資金)
2,000
管理委託手数料(管理会社への手数料)
4,000
→金融機関
ローン返済(元金+金利)
85,300
→自治体
固定資産税(標準税率1.4%)+都市計画税(制限税率0.3%)×年1回納税。12ヶ月均等割したもの
3,200
月々の諸費用支払い額
100,500
④年間の諸費用支払額計
1,206,000
月々の収支計
-3,500
⑤年間の収支(③-④)計
-42,000
⑥初年度(購入時)の節税額
320,000
⑦初年度の節税額を考慮した最終の儲け分(⑤+⑥)
計 278,000
このケースの利回りはどれくらい?
×業者が主に広告などで宣伝する「表示利回り」 ③÷①
…かかるコストをまったく考慮していない
5.29%
△業者が主に対面営業で説明する「表面利回り」 ③÷(①+②)
…月々のランニングコストを考慮していない
4.89%
○儲けの実態に最も近い「実質利回り」 ⑤÷(①+②)
…購入・運営にかかわる総てのコストを考慮している
0.02%
□節税額まで考慮した「実質利回り」 ⑦÷(①+②)
…減税分まで「利益の一部」と考えた場合の実質の儲け(初年度のみ)
1.17%