ニシオカの不動産投資　～大家歴18年間のノウハウ大公開～

不動産投資をしていない方で、他の投資に才能があると自負している方でなければ、給料を貯めて手元に残った余裕資金は住宅ローンの繰り上げ返済に充てるのが、私が思いつく限りもっとも効率的な資金の運用法だと思っています。絶対確実に総支払額を削減でき、その効果は数百万円分に相当するのですから。

恐らく住宅ローンの繰り上げ返済時に、その時点からのローン返済計画の引き直しをすることになると思うのですが、私は月々の返済額を一定にして期間を短くする（A案）のではなく、繰り上げ返済分で月々の返済額を少なくし、その代わりに当初ローンを組んだ期間を目一杯使い切る（B案）のがベターだと思います。

※A案＝支払期間短縮型
　B案＝月々の支払い額圧縮型

解りやすくいうと、先の例、4,000万円を30年間、3%の金利で借りた場合、月々の返済額はだいたい17万円（ボーナス返済なしの延べ単払いとして）なのですが、手元の300万円を使って、3,700万円、30年の条件に引き直す（B案）ことができれば、月々の返済額はだいたい15万円強になります。つまり毎月1.5～2万円程度のキャッシュフローの改善につながるわけです。

ちなみに同じ返済額（17万/月）で、期間の短縮にその300万円を使った場合（A案）、だいたい27年の返済期間になります。3年弱短くなり、総支払い額もB案よりも200万円くらい減らせますが、毎月のキャッシュフローが改善しないため、生活は楽にはなりません。