ニシオカの不動産投資　～大家歴16年間のノウハウ大公開～

新築を扱う不動産投資業者の話を見ていると、多くの業者が「インカムゲインは少ないが、10年後大きなキャピタルゲインが出る」というようなことを言っているようです。要は新築だから毎月の儲けはあまり大きくない。しかし収支トントンで持っていれば、10年後売却した時にン千万円の儲けが出るので頑張りましょうという感じのことを謳っています。私が感じることを言えば、まあシナリオ的にはそうなるが、現実を見るとどうかな…というところです。

まず10年後の売買相場などわかりません。今は融資の状況が良いので簡単に高額物件を買うことができますが、融資環境など毎年変わっているため、10年後に簡単に売れるかは誰にも予想できないことです。次にその相場観を元に、どうして10年後にその価格で売れるという予想が立てられるのかということです。もっとも良いシナリオで話をされても投資の良し悪しの判断がつくわけがありません。不動産投資は最悪ではなくてよいですが、普通よりも少し悪いシナリオで判断するのが適当です。10年後に資産を手放すということは、それより後の収益の源泉を捨ててしまうことでもありますので、それが1～2千万円程度のキャピタルゲインと釣り合うかも考える必要がありますよね。

つまりいつも言っているとおり、キャピタルゲインはあくまでもオプションのひとつでしかなく、それを目的に不動産投資をしてはいけないということです。不動産投資のメリットはある程度先が読める投資回収の確実性にあります。不動産投資を株やFXのようなヤマ勘や投機にしてはいけません。キャピタルゲインを狙うことは投機です。不動産投資は経営を買う投資です。ここらへんを履き違えないように気をつけましょう。つまり新築であってもキャッシュフロー(インカムゲイン)を重視していかなければリスクを負うことになるのです。