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2020

不動産投資の視点で賃貸派のメリット

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
話を戻しまして。不動産投資の視点で賃貸のメリットを考えてみると、

①自宅購入の借り入れによって与信を傷つけることがない
②与信上有利な場所に引っ越しができる(住民票を移すことができる) 
③不動産投資のために「自宅」という概念を活用することができる


などでしょうか。金融機関や時期によっても異なりますが、大まかな流れとしてはある程度アパートなどの不動産資産を増やしてから自宅を購入する方が、自宅を購入してからアパートを買い進めていくよりも簡単と考えられます。

①自宅購入の借り入れによって与信を傷つけることがない:

 だいぶ前にも書きましたが、個人は全員「見えないお財布」というものを持っていて、これはその人の信用、つまり金融機関からいくらお金を借りることができるかということです。大企業勤めや公務員などであればサラリーはともかく収入が安定しているということで銀行もお金を貸してくれやすくなりますし、開業医や外資勤めの人、社長などビジネスを持っている人などであれば安定性はともかく収入が高いので、それはそれで銀行からお金を借りやすいですよね。

このように人が普通に借りられるお金にはだいたい上限が決まっていて、例えば2億円借りられる与信枠のある人が5千万円の自宅を買ってしまうと、理論上購入できるアパートは1.5億円が上限となってしまいます。5千万円のアパートと言えばうまくやれば毎月のキャッシュフローで10万円以上期待できますので、5千万円の与信枠を自宅という消費性支出に充てるか、アパートという投資性支出に充てるかは判断しどころではないかと思います。

不動産投資のためのローンは非常に難しいのですが、何故か住宅ローンはどこの金融機関でも、結構な借り入れがあっても実行してくれるものです。自宅を保有させるというのは政策なのでしょうね。金融機関は金融庁のお達しには絶対服従なので、自宅購入のためにお金を貸し出せとお上が言うならば、銀行はバッチリ貸し出してくれます。

ですので、若い頃は賃貸に住んで投資用不動産などを買い進める → 与信上限に近くなり、家族構成などもある程度見えてくる →自宅を検討する という流れが、選択肢も多く、ベターな選択なのではないかと思います。
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