10
2020

自宅は自分が大家として自分に貸し出す賃貸不動産

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
③(立地などにもよるが)返済が進めば担保力の高い不動産を持つことになる:
 賃貸と自宅の一番の違いは、誰のために賃料を払っているか?になります。賃貸は大家が他人ですが、自宅の大家は自分です。自宅は、自分がリスクを負って自分用の賃貸不動産を保有し、それを自分に貸し出していると考えることができます。つまり、自分のために毎月の賃料を払ってることになります。言い換えれば自宅も立派な賃貸経営であり、自分のために毎月の賃料を払っていることになりますよね。

返済が進めば、概念的に少しずつ自分の持分比率が高まっていき、それに従い銀行から見た担保価値も高まっていきます。賃貸であれば毎月頑張って賃料を払っても所詮は他人の借金を返しているだけで、いつまで経っても自分の担保余力は増えていきません。つまり自宅は住宅ローン借り入れ当初は与信を大きく毀損しますが、返済が進むほど本来の自分の与信力よりも大きな与信力を手に入れることができるのです。

例えば30歳で自宅を住宅ローンで購入した場合、返済が進んで45歳くらいになれば自宅の持つ担保余力がある程度出てくる頃ではないかと思います。こうなると自宅を共同担保に入れなくても負債でしかなかった住宅が与信力アップに寄与してくることになります。

また、会社を定年する頃にはほとんど返済が終わっていますので、普通の人がアパートローンを組めなくなる年齢になっても自宅を担保に新たに借り入れを起こすことができるかもしれません。銀行から見れば担保力のある人に対しては取りっぱぐれがないので、より柔軟に対応してくれます。これも賃貸ではできない芸当ですよね。
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