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2020

不動産投資にエクセルは決して万能ではない

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
もうひとつ付け加えると、不動産投資の物件そのものは一定のレベルを超えていれば、どの物件でも賃貸経営上あまり問題になることはありません。いつも言っていることですが、「65点の物件で良い」のです。みんなネットに書かれているような方法を駆使して90点の物件を探そうとするから、いつまで経っても物件のひとつも手に入れることができないのです。65点の物件でも90点の物件でも賃貸経営は大差なく成り立ちます。例えば徒歩10分でも12分でもそれほど大きな違いはないのです(逆に徒歩10分以内の物件は売価が高いことが多い)。賃料や客付けなどは場所と広さでほぼ決定するものなので、世間で言う"良い物件"だろうが"良くない物件"だろうが、みなさんが想像しているほどの大きな差異はないわけです。

だからエクセルで一生懸命シミュレーションしたところで、実際の経営上の数値とはあまりリンクすることはありません。シミュレーション上このくらいの融資が出るはずだというのも机上の空論でしかなく、どの銀行の、どの支店の、どの担当者に相談するかによっても結果は異なってきますし、その時の融資情勢や融資担当者の予算達成度の状況などによってもだいぶ変わってくるものです。

例えば「千葉銀行は融資が出やすい」という噂を耳にしたとしても、いきなり個人がそこらへんの千葉銀の店舗に融資を持ち込んで「フルローンで長期低金利」という結果が出るわけではないのです。不動産投資に融資をするのが得意で、やる気のある融資担当者と懇意にしている不動産業者の力を借りて、なんとかひねり出してもらうのが不動産投資の融資というもの。極論すると不動産投資は融資がメインで物件などはサブです。普通の物件を良い融資条件で購入し、欲をあまりかきすぎず、ほどほどに業者を儲けさせてあげれば、どんな物件でも不動産投資で失敗することはありえないと考えます。
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