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2021

【税務面】不動産投資、個人で買うか法人で買うか。

「初心者限定!」ニシオカが不動産投資のアドバイスをします
~大家さん仲間1,000人を目指したニシオカのボランティアです~
「不動産投資の勉強はした。でも具体的にどう始めればいいの?」というご相談が非常に多いため、個別アドバイスしています。実はこのブログで500人以上のご相談に乗ってきたのですが、実際に投資を始めるとなると、個人の考え方や属性などに合わせて、一人ひとりの状態に合わせて中立的なアドバイスをするしかありません。銀行の融資も異常に厳しい中、転ばぬ前にリスクの少ない第一歩を踏み出すために、こちらをお読みください。
不動産投資をなんのためにやっているのか?社会貢献とか将事業経験のためとかいろいろあるでしょうが、なんのかんの言ってもやはり「お金」のためだと思います。投資用不動産を個人で買う場合、法人で買う場合での一番の差は実際に手に入ってくる収入ではないかと思います。サラリーマンにもっとも不足しているのが「法人を使いこなす」技術です。ここでは法人で不動産投資を行う際の収入について検討してみます。

まず、個人所有で不動産投資を行う場合(個人事業主)は、例えば「受取家賃1000万円-借入返済600万-その他経費100万=手残り300万円」がそのまま年収増になります。事業所得≒給与ですね。年収で言うとご自身のサラリーマン給与収入が800万円だとすれば、あなたの年収は単純に1,100万円になってしまいます。非常に簡単ですね。所得税額は給与所得で決まるため額面収入だけでは判断できませんが、個人の収入が増えれば増えるだけ、累進課税によってドンドン課税率が上がっていきます。ですので、個人で不動産を買い進めている人にとっては、頑張れば頑張るほど税率が上がっていくというジレンマが発生します。

わかりやすく言うと、年収800万円の人が年間家賃収入(キャッシュフロー)300万円の物件を1棟購入した場合は合計年収1,100万円となりますが、不動産を5棟買い進めていくと、合計年収はなんと2,300万円になってしまいます。あまり単純に計算できませんが、年収800万円だと手取り率が75%くらいですが、年収2,300万円だと累進課税によって手取り率が60%くらいになってしまうのです。これはキャッシュを手元に残すという面では非常にデメリットですよね。唯一のメリットは税金を支払った後のキャッシュは個人が自由に使えるお金だということです。

※ここでは考え方を説明しており、この方法を勧めているわけではありません。また実際に進める際には税理士等に相談して自己責任にて実施をお願いします。
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