ニシオカの不動産投資　～大家歴20年間のノウハウ大公開～

では、合同会社を作って、法人で不動産投資を進める場合について考えてみます。前にも書きましたが、法人はあくまでも個人とは別人格の他人です。ニシオカ個人がN商事合同会社と作ったとすると、ニシオカはN商事の社長で100%出資者(つまりN商事はニシオカのもの)ではありますが、ニシオカ(個人)＝N商事(法人)ではありません。ニシオカ個人でも確定申告が必要ですし、N商事でも決算が必要となります。基本的なことですが、これは結構重要なポイントです。

個人の時と同様、ニシオカ個人のサラリーマン収入が年間800万円だとして、N商事という法人で年間キャッシュフロー300万円の物件を1棟購入した場合、私の給与の手取りは75%くらいで、N商事で同物件を購入した場合はだいたい利益の80%がN商事に残る金額(これを手取りと呼んでよいかは別として)になります。N商事で5棟買った場合、規模が大きくなると税率も上がってくるので税率も40%近くなってしまいます。その対策としてよく使われている手法の1法人1物件で購入を進める場合(例えば合計5社立ち上げる)ですと、5棟買っても税率はそのままです。この方式ですと何棟買っても税率は約20%のままなのです。

規模が大きくなると、この税率の差は凄まじいことになります。決算の手間と法人の維持費が会社の数だけ増えることは間違いありませんが、数百万円の税金の差には代えられないでしょう。

ただし法人で買うデメリットもあって、ここで節税したお金はあくまでもN商事という法人のお金になります。個人であるニシオカが自由に散財できるものではありません。最低でもN商事の商売の目的の範囲内で使うことができるだけのものです。この法人のお金をバカ正直に個人に移動させようとすると、今度は個人の側でも課税されてしまうことにご注意ください。

※ここでは考え方を説明しており、この方法を勧めているわけではありません。また実際に進める際には税理士等に相談して自己責任にて実施をお願いします。